来源：中国经营网
本报记者 方超 张家振 上海报道
从弘阳地产集团有限公司（以下简称“弘阳地产”，01996.HK）“出走”后，公司原总裁蒋达强找到了新的归宿－3月中旬，平安不动产对外发布公告称，公司已聘任蒋达强担任总经理。
这距离蒋达强从弘阳地产离职仅过去了20天。此前的2月26日，弘阳地产对外发布公告称，由于个人事业发展原因，蒋达强已辞任公司非执行董事及董事会审核委员会成员。而在蒋达强辞任前，张良等多位高管亦陆续“挥别”弘阳地产。
除了近期爆发的人事变动潮外，弘阳地产在2020年“爽约”千亿目标，也受到市场关注。公开数据显示，2020年1～12月，弘阳地产累计合约销售金额为865亿元，让其董事长曾焕沙此前提出的千亿销售目标“落空”。不仅如此，弘阳商业板块此前谋划的2020年“百店计划”目标也并未实现。
对于上述问题，《中国经营报》记者此前致函弘阳地产，其相关负责人回复称，弘阳地产在2020年“交出了高分答卷”，未来“会进一步做好规模增长、利润和杠杆平衡的工作，以实现跨越行业增速的高质量增长”。
“爽约”百店千亿目标
“确立‘2020战略’整体方向，即地产实现‘千亿规模’，商业完成‘百店计划’。”2017年7月17日，弘阳集团董事长曾焕沙提出的“2020战略”宏伟目标犹在眼前。
不过，在这一目标订立三年后，曾焕沙的“百店千亿”并未如愿，豪言壮语也消逝在激烈的市场竞争中。数据显示，2020年，弘阳地产累计实现合约销售金额865亿元，同比增长32.8%；累计销售面积约为591.56万平方米，同比增长20.6%；平均销售价格为每平方米14622元。
尽管2020年销售额实现了同比增长32.8%，但135亿元的“鸿沟”，依然让弘阳地产被迫推迟了实现千亿目标的时间。
将时间拨回到2017年。彼时，弘阳集团2017年高管年中工作会议在无锡举行。曾焕沙指出，弘阳集团确立了“2020战略”总体方向，其中一条即是地产实现“千亿规模”。
而仅仅在曾焕沙确立“2020战略”的一年前，其企业的宏图还是“到2020年，弘阳地产要冲刺400亿元的新目标，跻身全国房企50强行列”。这也意味着，在短短一年时间里，弘阳地产的2020年销售目标就被“拔高”了数百亿元。
而为了冲击千亿目标，倡导“在商言人”的曾焕沙，先后从旭辉等企业中，挖来张良、蒋达强等一众明星职业经理人。弘阳地产更因2018年的九大高管集体“空降”事件引发行业广泛关注。除了揽入众多明星高管外，弘阳地产此后也在拿地、城市布局等层面大举扩张。
“任何行业都有它的发展周期，现在房地产确实是在一个比较艰难的过程当中。但是，行业会呈现出强者恒强、大者更大的趋势，因此弘阳依然会迈开脚步，继续全国化布局，扩大发展规模。”一向很少与媒体打交道的曾焕沙之子曾俊凯，也曾在2018年受访时表示，弘阳地产“争取在2020年走进千亿房企的序列”。
但在经历组建高管天团、全国化扩张等一系列大动作之后，弘阳地产并未在2020年实现千亿目标。而克而瑞数据显示， 2020年千亿房企数量已达到43家，较2019年增加9家。
不过值得注意的是，早在2020年3月，弘阳地产方面曾对外表示，其将“2020年的目标定为750亿元，预期增长率15%”。而数据显示，在此前的三年，弘阳地产的销售增速分别71.3%、84.5%和37.6%，呈现出逐年放缓的趋势。
对于千亿目标未实现的原因，弘阳地产方面并未正面给出答案。其仅表示，“在2017～2019年，我们实现了59%的复合增长，以高于行业平均速度实现了高质量的增长。2020年，弘阳以865亿元合约销售金额交出了高分答卷。”
弘阳地产同时回复记者称：“下一步，我们会进一步做好规模增长、利润和杠杆平衡的工作，以实现跨越行业增速的高质量增长。”
毛利率下滑之困
除了“爽约”千亿销售目标外，弘阳地产近年来还因毛利率、净利润双双下滑，而受到行业关注。
Wind数据显示，2017～2019年，弘阳地产营收分别为61.53亿元、93.38亿元、152.03亿元，增速分别为-29.90%、51.04%、62.85%，截至2020年6月，弘阳地产营收增速达到141.85%。
但在营收增速迅速攀升的同时，弘阳地产的毛利率却呈现出逐年下滑的趋势，2017～2019年，其销售毛利率分别为40.58%、31.25%、25.14%，净利率分别为19.43%、14.17%、10.76%。
值得注意的是，在上述2017～2019年期间，弘阳地产的行政开支逐年递增，分别为3.05亿元、6.86亿元、10.9亿元，而到了2020年上半年，其行政开支更是较去年同期增加50.3%。
“毛利率下滑主要是毛利率较高的产品收入确认比例较2019年同期有所下降。此外，房地产已经到了充分化竞争的时代，整个行业的毛利率都呈现出普遍收缩的状态。”弘阳地产曾如此解释其“增收不增利”的原因。
尽管如此，追求千亿目标的弘阳地产，近年来仍在持续谋求规模扩张。
仅自2021年开年以来，弘阳地产就在多地高溢价拿地，1月5日，其以总价5.05亿元拿下徐州地块，溢价率高达122.74%，1月18日，弘阳地产在经过365轮竞价后，夺得淮安生态文旅区地块，溢价率达98.74%，成为淮安新地王，而在此前，弘阳地产亦在常州、宁波等地拿下高溢价地块。
“弘阳地产的土地拓展方式比较多样化，收并购、商住联动与底价拿地已占比45%。进一步提高了资金的使用效率。聚焦深耕在高能级的中心城市，是弘阳地产业绩增长质量的保证。”对于高溢价拿地原因，弘阳地产如此回复道。
而梳理可发现，在高溢价拿地的风光背后，弘阳地产旗下项目近年来多次遭遇业主投诉维权，如重庆弘阳时光澜庭、南京弘阳时代中心等，而成都弘阳未崃时光、徐州弘阳凤鸣府等楼盘因虚假宣传，相继遭到当地监管部门处罚。
“问题已妥善解决。南京弘阳时代中心、徐州凤鸣府已经交付。”弘阳地产同时表示，公司高度重视加强质量监管及销售环节规范管理，保障消费者的合法权益。
颇有意思的是，曾焕沙曾在接受媒体采访时如此表述弘阳地产的“极客精神”：“从现在到未来，无论弘阳到哪里，做刚需还是刚改，或是别墅级高端物业，都会以品质打造标杆，让顾客实实在在感受到买弘阳房子，物超所值。”
