本报记者 郭阳琛 张家振 上海报道
创办于福建、发迹于河南、南下广州淘金的“旧改大王”——上海升龙投资集团有限公司（以下简称“升龙集团”）正面临不小的挑战。
据了解，自2018年7月拿下广州市南沙区金洲、冲尾自然村改造项目以来的两年多时间里，升龙集团已在广州先后拿下9个旧村改造项目，改造面积近1900万平方米，预计投资金额约948.25亿元，一跃成为当地新的“旧改大王”。
不过，和“攻城略地”的速度相比，广州市黄埔区汤村旧村改造项目等多个项目的推进进展缓慢。另一方面，和庞大的旧村改造投资额相比，升龙集团的销售额近几年急转直下，已从2017年的149.3亿元快速“腰斩”至2020年的不足71.5亿元。
项目开发落地缓慢
资料显示，明经村位于广州市番禺区化龙镇中部，由明经左里、明经右里、明经横下、仙领南约、仙领中约、仙领北约6个自然片组成。此前，由于缺乏商业住宅项目进驻、城市配套开发程度较低等原因，明经村所在的化龙镇常被当地街坊自嘲为番禺区的“西伯利亚”。
改变发生在2020年。当年8月8日，经明经村股份合作经济社成员代表会议表决通过，升龙集团竞得明经村旧村改造项目合作企业，项目改造范围的总用地面积为108.49公顷，其中村民住宅及其他用地约95.81公顷，村集体经济物业用地约9.5公顷，项目预计总投资约80亿元。
根据广州公共资源交易中心此前发布的招标公告，明经村有居民1619户，户籍人口3736人，建筑总量2192栋，实测建筑面积超45.4万平方米。
明经村旧村改造项目也是升龙集团在广州旧改市场快速“跑马圈地”的一个缩影。据《中国经营报》记者不完全统计，3年来，升龙集团已经在广州城市更新领域布局9个项目，改造总用地面积1489万平方米，预计投资金额约948.25亿元。
广州公共资源交易中心官网信息显示，2018年7月6日，升龙集团成功中标南沙区金洲、冲尾自然村旧村改造项目，首次登陆广州旧改市场。此后一年内，升龙集团一举拿下位于广州市黄埔、增城和番禺等地的4个旧改项目，合计总用地面积占广州2019年度招标旧改项目的66%。2020年，升龙集团再度拿下包括明经村在内的5个旧改项目。
升龙集团方面表示，在正式成为明经村旧改合作企业后，公司完成了对该村的数据调查工作，现在整个项目的进展到了做片区方案编制的阶段，离改造方案过审的阶段还远，所以并没有开展拆迁的工作。
与明经村旧村改造项目类似，升龙集团在广州其他旧改项目的推进速度也难言乐观。例如，南沙区金洲、冲尾村是升龙集团最早拿下的旧改项目，当年仅用时8个多月就实现100%签约率，但因拆迁而产生纠纷。
2020年10月，一份落款为“南沙区南沙社金洲经济联合社”的公告显示，自2020年7月开始，因项目方与少数村民产生纠纷，工地停工3个月，严重影响一、二、三村民小组所有安置房的整体收房时间，村民回迁滞后近三个月。目前，金洲、冲尾村旧村改造项目还在复建安置区的基础建设中，预计2022年才会有商品房入市计划。
黄埔区汤村则是升龙集团在广州最大的旧改项目。据了解，汤村的安置房建设工程原本预计最快2020年就可完工，但该项目复建安置区直到2020年10月才取得建筑工地施工许可证。
此外，升龙集团拿下的蔡边一村、洛浦街沙溪村、南湾社区等旧改项目，都还处在与村民签约谈判的初步阶段。
在业内人士看来，旧村改造项目的改造流程较为复杂，企业在开发过程中存在诸多不可控因素，对企业的现金流安全来说是一个极大的考验。
豪赌旧改考验现金流
公开资料显示，升龙集团由公司董事局主席林亿创办于1999年，是一家集地产开发、资产管理、商业运营、金融投资为一体的全球化城市综合运营商，物业涵盖甲级写字楼、商业综合体、高端住宅和五星级酒店等多元类型。
目前，升龙集团已累计完成20多个旧改项目，面积逾3000万平方米，总投资额超2000亿元。在进入广州之前，公司旧改项目已遍及郑州、洛阳、济源、南京、福州和天津等城市。其中，作为曾经的“郑州旧改大王”，升龙集团仅在郑州就改造了14个城中村项目，总开发面积达2200万平方米。
随着旧村改造业务的不断扩张，升龙集团也在多地陷入了纠纷之中。
2012年，升龙集团高调拓疆南京——以14.1亿元大手笔拿下南京最大的商务综合体地块，项目后来定名为南京升龙汇金中心，最终因承销公司“售后包租”等问题引来麻烦不断。
南京市建邺区法院今年2月26日在裁判文书网披露的判决书显示，2015年6月，江苏驰骋酒店投资管理有限公司法定代表人夏群峰与南京升龙汇金中心项目开发商南京升龙房地产开发有限公司签订合作协议，并于一个月后注册成立南京慕特斯酒店管理有限公司（以下简称“慕特斯公司”），整体承销南京升龙汇金中心200余套公寓，向社会公众宣称销售上述公寓产权后用于南京青奥村希尔顿欢朋酒店经营。
根据南京市建邺区人民检察院指控，慕特斯公司在销售过程中，将其承销的20余套大户型公寓分割出售物业收益权，在销售过程中采用虚增面积等虚构事实的手段，以年化收益率10%～15%的高息向社会公众募集资金7600余万元，酒店也未实际运营。截至2018年9月，造成集资参与人损失5900余万元。
最终，2020年12月，南京市建邺区法院判处慕特斯公司和夏群峰犯集资诈骗罪，最终判处慕特斯公司罚金30万元，判处夏群峰有期徒刑16年，并处罚金50万元。
而在河南洛阳，升龙天玺项目1486户业主至今无法办理不动产权证。业主代表倪女士告诉记者，房屋质量不仅存在缺陷，300余个地下车库也存在权属问题，该项目还被洛阳市消费者协会列为“2017年十大消费维权案例”。
与此同时，升龙集团的销售额也急转直下。与2016年的业绩高峰期相比，升龙集团2017～2019年的销售额几近腰斩，分别为149.3亿元、132.4亿元和105.8亿元。
2020年，升龙集团更是跌出了中指研究院发布的《2020年中国房地产销售额百亿以上企业排行榜》。在克而瑞发布的《2020年中国房地产企业销售榜TOP200》中，升龙集团已不见踪影，全年权益销售额不足71.5亿元。
受制于旧村改造项目投入成本大、变现周期长等，也让升龙集团的现金流面临着大考。记者注意到，2018年以来，林亿便带领团对频频拜访广州的银行等相关部门高层，并相继与建行广东省分行、广州农商银行和广州银行三家银行签约，展开三旧改造方面的合作，以获取资金支持。
此外，升龙集团还持有广东华兴银行11.02%的股份，其金融投资平台也与诺亚、黑石、平安等大型基金公司、投资银行、信托公司建立合作。
根据中建投信托官网2020年7月9日发布的“中建投信托-安泉538号(升龙郑州天汇)集合资金信托计划”介绍，升龙集团资产规模为658.40亿元，净资产286.79亿元，资产负债率为56.44%。
“公司拥有自己的资产管理平台，并与国内外著名基金公司、信托公司进行合作，持续加强资本实力。”升龙集团在官网表示。
