一手发债一手卖楼，融创中国(01918.HK)正在努力平衡其倾斜的杠杆天平。
1月22日早间，融创发布公告称，于1月21日发行2笔美元债，合计规模达11亿美元，创下其历史美元债最大的单次发行规模。其中，3.25年期规模为6亿美元，利率5.95%；5年期规模为5亿美元，利率6.50%。
与融创此前赎回的一笔优先票据相比，这笔美元债利率更低、期限也更长。去年12月9日，融创曾公告称，完成购买部分未偿还的于2021年到期8.375%优先票据，向票据持有人支付总金额约为3.318亿美元。
以长债换短债，融创可缓解即期债务兑付压力。同时，该集团还计划出售部分商业物业，以快速回流现金。
市场消息显示，融创正在筹划出售成都环球中心西区部分物业，资产买方关联方为“至信1145号环球投资集合资金信托计划”。
记者从该信托计划的一份说明书中看到，民生信托拟设立北京响鸣科技有限公司，作为信托构架下的特殊目的公司（SPV），通过四期信托计划筹集8.2亿元，用以购买环球融创持有的成都环球中心7、8、9号商业物业。
上述资产，系融创此前并购得来。2019年11月，融创大手笔并购，以人民币152.69亿元的交易对价，收购环球世纪及时代环球（目标公司）51%股权，并将目标公司更名重组为环球融创会展文旅集团。
到手仅一年多时间，融创便选择通过资本运作，折价出售给信托基金。上述计划书显示，标的物业建面合计63296.81平方米，商业部分备案单价2.5万/平方米，总价15.8亿元，信托计划通过SPV支付的购房价款仅为备案价的52%、评估值的50%。
由信托以低于市场价接盘资产，实则是融创一个融资手段。据悉，该产品预期年化收益为，社会资本认购1000万(含)以上的，12月的年化率为7.6%/年；认购300万(含)至1000万(不含)，12月的年化率为7.4%/年；认购100万(含)-300万(不含)，12月的年化率为7.2%/年。
该信托计划包含严格的对赌条款，对标的物业的租金收入、承租对象、装修预算等进行严格对赌。在此之下，设置三种退出方式：物业产权所有人推荐合适买家销售退出；期间设立触发条款退出；处置标的物业退出。
具体来说，环球融创可推荐第三方买家，受托人足额收到已支付的购房款及租金收益后，配合解除销售合同，转让价格与协议总价差额的20%作为其浮动投资收益。若信托计划届满12个月仍有标的物业未处置完毕，受托人有权直接处置，融创对其投资本金、基础投资收益等提供差额补足。
在业内看来，融创此举可快速实现项目变现和出表，短期内优化财务报表。2020年8月，住建部、央行和银保监会约谈多家房企，并划出房企融资“三道红线”，按2019年末数据，融创中国三道红线全踩。
摩根大通研报指出，由于市场担心“三道红线”将拖累增长，融创中国去年大幅跑输大市。在上述背景下，融创加速通过多种方式降杠杆，包括放缓拿地、配股融资、分拆物业上市、处置非核心资产等。
数据显示，环球文旅2019年末资产合计422.99亿元，由于经营业务持续投入，2017~2019年度的经营活动现金流净额为负，存货周转率和总资产周转率也有所下滑。售卖部分非核心资产，一定程度上可缓解资金压力。
放到融创整个盘子中看，文旅业务贡献收入甚微，回款主力仍是地产业务。2020年，融创累计合约销售额5753亿元，同比增加3.4%；销售面积4102万平方米，同比增加7.2%；销售均价14020元/平，同比下降3.5%。
“上半年由于北方项目比例较高，融创推盘速度受疫情影响较大。”广发证券表示。不过，尽管融创未完成6000亿销售目标，权益比下降至67.61%，但基于叠加2019年部分已售未回款金额，以及出让金科股份等，融创全年销售回款达5800亿元。
建银国际认为，融创自去年通过减慢土储增速、减少投资及改善回款等方式来改善杠杆水平，预期公司2020年财务状况将明显改善，料其净负债率将降至少于100%及现金短债比高于1倍，由红档降至黄档。
摩根大通也称，出售金科地产持股及分拆融创服务后，配合2020年土地资本开支有限，融创已有效减低净债务；另一方面公司在贝壳找房的持股获重估，相信已解决“三道红线”内其中两道，移除了重大风险。
